מאת: ניב הדר

לפני כשבוע העברתי קורס נדל"ן מניב, הקורס היה מאוד מגוון חלק מהאנשים היו אנשי עסקים, חלקם האחר היו מורים, וחלקם האחר מובטלים, או כאלה שפוטרו ממקום עבודתם.

באמצע השיעור הצביע אחד מהמשתתפים ושאל: האם אני, שידוע כמובטל מוצהר, יכול ללא הון עצמי, להתפתח בעסקי הנדל"ן ?

תשובתי החיובית הפתיעה את כולם.

עניתי: זה אפשרי, אבל צריך אומץ רב!

להלן מספר דרכים להתעשר מנדל"ן כמעט ללא הון עצמי.

1 - השיטה הראשונה אולי הידועה מכל, היא: קניית נכס ומכירתו, לפני קבלת התשלום הראשון.

לאחר שראית חמישים נכסים במקום מסוים ואתה מרגיש שאתה שולט במחירי המקום אתה מתחיל לחפש נכס שמחירו פחות בהרבה ממחיר השוק, מה שנקרא 'מציאה', תמיד יהיו מציאות בכל מקום ובכל זמן, רק צריך סבלנות לאתר אותם.

חפשו נכס שנראה מוזנח, שעליו תלויים שלטים ישנים ל-'מכירה'.

פרסמו בחדרי המדרגות של אותו אזור מודעות פרסום שאתם מעוניינים לקנות נכס בבניין זה, אתם תהיו מופתעים ממספר הפניות ובחלקם תמצאו מוכרים, שלא מודעים למחירי השוק הנוכחים, כאשר תמצאו מוכר שכזה, תעשו איתו זיכרון דברים אבל שהפרת הזיכרון דברים תהיה נמוכה מאוד בסכום של 5000 ש"ח.

אומנם בדרך כלל לא רצוי לעשות זיכרון דברים כי זה מחייב כמו חוזה מכר, אבל במקרה כזה חובה להפגיש את העו"ד שלך עם העו"ד של המוכר ולבצע זאת. רק חשוב לציין בהסכם שאתה רשאי לרשום את החוזה על שם מישהו אחר, ושאתה יכול להראות את הדירה לחבריך.

מיד לאחר מכן, אתה מפרסם את הדירה במחיר גבוה, מציג אותה, ומוכר את החוזה בתוספת העמלה שלך!

ישנה אפשרות לעשות גם חוזה מכר רגיל,ההיתרון שאז נרשמת הערת אזהרה לטובתך, החסרון במקרה כזה שאתה מחויב במס רכישה (במידה ורכשת דירה בעבר).

2 - שיטה נוספת היא לקנות מאנשים הנמצאים בבית ההוצאה לפועל

בשיחה קולחת עם אנשים המחכים לדיון בעיניהם אתם יכולים לשאול האם הבית שלהם בסכנת עיקול? במידה והתשובה חיובית אפשר לוותר על המקדמה ולבקש הנחה של כעשרים אחוז ממחיר העסקה המבוקש. במידה ונמצא מציאה נסגור אותה ולאחר מכן נפרסם את הנכס למכירה כמו בסעיף הקודם.

3 – מינוף בכספי משקיעים

זאת השיטה של הגדולים :אפילו שאין לכם כסף כרגע.. אתם יודעים שאתם יכולים לרכוש נכס ששווה מעל 2,000,000$?

אני אסביר לכם איך...

השיטה היא לעשות מחקר כמובן, לבדוק לפחות 100 נכסי נדל"ן דומים, ולבנות תוכניות עסקיות לכולם.

שכוללות : ת.מזומנים, אופי העסקה, מיקום, ביקוש והיצע לדיירים , מחיר, תשלומים, רווחים ועוד...

לאחר שמצאתם 100 נכסים ששווים מיליוני דולרים (למרות שאתם חושבים שאין לכם את הכסף לממן אותם, כשתמצאו אותם ? וזה לא בעיה למצוא אותם, אתם תתחילו לראות שבאמת אפשר לממן אותם), תתחילו להגיש הצעות על הנכסים שנראים רווחיים ביותר בשבילכם.

לדוגמה : אם מצאתם בניין קומות עם 25 יחידות דיור, באזור בפיתוח בת"א, שעולה 2.5 מיליון דולר, עם הכנסה חודשית ממוצעת של 35,000$, לאחר תשלומי המשכנתה, ביטוח והוצאות אחרות, יצא לכם רווח חודשי של 18,000$ רק בשביל הדוגמה כמובן.

כיצד אתם ממנים אותו?

הבעיה הגדולה עם סכומים כאלה היא המקדמה, המקדמה נראית מפחידה לרוב האנשים, 250,000$ רק למקדמה!

ועוד משכנתה של 2,250,000$ ללא הריבית.

דבר זה עשוי להפחיד חלק מהאנשים, זה הכול עניין של "כיצד אתם תופסים סיכון, וכיצד אתם תופסים חוכמה", אם אתם חושבים שלקחת משכנתה כבדה בתמורה לרווחים גבוהים זה חכם, לכו על זה..

אם לא, אז אל תלכו על זה.

זה הכי פשוט בעולם!

עליכם כמובן לנתח היטב את הנכס, אני לא ממליץ לפעול מבלי לדעת בדיוק מה אתם עושים, זה עלול להיות מאוד מסוכן.

איך ממנים את המקדמה?

התשובה היא מינוף, שימוש בכספם של משקיעים אחרים.

פרסמו מודעה, שאתם מחפשים מימון לעסקת נדל"ן, ותתפלאו כמה משקיעים יפנו אליכם.

אתם לא רוצים להביא מימון על כל העסקה, כי לא עשיתם בכל כלום... המשקיעים פשוט יכולים לגנוב לכם את העסקה, ולהשקיע בה בעצמם.

העניין הוא, שאתם לוקחים על עצמכם, את המשכנתה של ה-2,250,000$

(עם הערבויות והנכסים המתאימים, הבנקים יתנו לכם את ההלוואה,) ומגייסים את המקדמה ואת עלויות הסגירה מהמשקיע או המשקיעים.

המשקיעים מספקים לכם 250,000$, רוב הסיכויים הם שתוכלו לשכנע את המוכר לממן בעצמו את עלויות הסגירה (עו"ד, שמאי ועוד...), ואתם לוקחים על עצמכם רק את המשכנתה עם העלויות החודשיות.

תחשבו על זה, לבניין יש 25 יחידות דיור, אם תספקו למשקיע 3 יחידות דיור בתמורה למקדמה שהוא שילם, הוא מקבל בעצם 4 יחידות ששוות לפחות 400,000$ ביחד, בעלות של 250,000$ בלבד!

זה 45% הנחה על 4 יחידות דיור בשבילו, בשבילו זה מציאה.

בשבילכם זה עסקה של 100% מימון.

ובשביל המוכר זה מכירה מעולה. כולם מרוויחים.

4- עסקה תפורה

שיטה פשוטה למצוא קונה לנכס שעדיין לא קיים. ישנם הרבה אנשים שמחפשים לקנות דירות ליד בני משפחתם או באזור בעל ביקוש גבוה, ברגע שמאתרים רוכש שכזה מחפשים לו נכס שתפור למידותיו רוכשים אותו רק במקדמה ומוכרים במחיר יותר גבוה.

5 – אוזניים לכותל

הרבה פעמים נפטרים אנשים זקנים ובני משפחותיהם רוצים למכור את הבתים במהירות ולקבל כסף מזומן, אפשר לנצל מצב זה ולהציע להם מחיר שאנו יודעים שהוא נמוך בהרבה ממחיר השוק.

6 – רכישה עם שותפים

אפשר למצוא חבר קרוב או מספר חברים ולקנות נכס במשותף, היתרון ברור – ההשקעה כמעט ללא הון עצמי.

7- מימון הון העצמי

בשיטה זו מבקשים משותף לממן 30% מערך הדירה בעוד שאתם לוקחים את המשכנתא, כך רוכשים נכס ללא הון עצמי.

* כל הנכתב במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.פרטים אודות מחבר המאמר:

ניב הדר יועץ ראשי בחברת OWPX העוסקת בליווי וייעוץ בהכנסה פסיבית בעזרת נדל"ן. ניב הדר מוכר כיום כאחד הממוחים הגדולים בארץ לניתוח שוק הנדל"ן המניב.

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/48383/להתעשר-ללא-כסף